Créer une SCI

La création d’une SCI (société civile immobilière) implique plusieurs étapes, dont la rédaction des statuts, la constitution d’un dossier complet de la société civile immobilière (SCI) à déposer au Greffe pour la formalité d’enregistrement et d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), la parution d’une annonce légale dans un Journal habilité pour répondre à l’obligation de publicité et d’information des tiers.

iMaje vous accompagne dans toutes ces démarches en générant, au travers de formulaires que vous renseignez, le dossier complet d’immatriculation de votre société, en vous fournissant l’attestation de parution de l’annonce légale dans un délai garanti et en transmettant directement votre dossier de formalité au Greffe.

Créer une SCI

La SCI, pour qui ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est la forme juridique qui offre une solution dans les situations suivantes:

  • le chef d’entreprise qui souhaite dissocier son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel
  • les propriétaires de bien immobilier qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier
  • les propriétaires de bien immobilier qui souhaitent protéger leur conjoint à leur décès
  • les propriétaires de bien immobilier qui souhaitent alléger les droits de succession de leurs héritiers

La SCI, c’est quoi ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une société de personnes. Elle a pour vocation d’être propriétaire de biens immobiliers acquis par elle ou apportés par les associés. Ces biens immobiliers peuvent être loués ou mis à la disposition des associés de la SCI.

Sa caractéristique principale réside dans la responsabilité des associés : ces derniers sont conjointement et indéfiniment responsables en proportion de leur quote-part dans le capital.

La SCI, ce qu’il faut savoir

Nombre d’associés
    au minimum 2  
Capital

Il n’y a pas de capital minimum, ni de libération minimum du capital. Lorsque le capital n’est pas libéré complètement à la création, les appels de fonds sont laissés à la discrétion du gérant.

Apports

Les apports en numéraire ou en nature (corporels ou incorporels) mais également en industrie (rares) sont possibles.  Les apports en nature sont intégralement libérés à la création.

Dirigeant

Le gérant est une personne physique ou une personne morale.

La SCI peut avoir plusieurs gérants.

Commissaires aux comptes

Un commissaire aux comptes n’est pas nécessaire à la création, il sera désigné si la société dépasse 2 des 3 seuils fixés par la loi : 1 550 000 € de bilan, 3 100 000 € de chiffre d’affaires HT, 50 salariés.

La loi par ailleurs, n’exige pas l’intervention d’un commissaire aux apports en cas d’apport en nature et ce, quel que soit son montant.

Fiscalité

La SCI est une société de personnes. Les revenus issus de l’activité sont donc imposables au nom de chacun des associés, à proportion de leurs droits sociaux, au titre de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.

Il est cependant possible, pour la SCI, d’opter pour une imposition à l’IS.
Cette option offre l’avantage de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire, frais d’agence,) mais également les amortissements du bien immobilier (sur 25 ans) du résultat imposable. Il est important de savoir que ces amortissement seront réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente de l’immeuble. Il est donc judicieux de se faire conseiller par un professionnel avant tout choix du régime fiscal qui est irréversible.

La SCI, pourquoi ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est la forme juridique qui offre une solution dans les situations suivantes:

  • l’immobilier d’entreprise : un chef d’entreprise peut créer une SCI pour acquérir des locaux et les mettre à disposition, en les louant, à sa société commerciale. Cette opération a pour effet de dissocier le patrimoine personnel du patrimoine professionnel du chef d’entreprise et de le protéger.
    La création d’une SCI pour acquérir des locaux professionnels présente aussi l’avantage de diminuer l’actif social de la société commerciale et de faciliter sa revente ultérieure puisque le bien immobilier ne figurant pas dans l’actif de la société, le prix de vente de cette dernière sera allégé.
  • la transmission familiale d’un patrimoine immobilier : la SCI permet d’éviter l’indivision d’un immeuble entre les héritiers, situation souvent compliquée à gérer. Ainsi, un héritier qui souhaite se désengager n’aura qu’à céder ses parts de SCI sans obliger la revente de l’immeuble, comme cela aurait été le cas dans le cadre d’une indivision.
    La SCI est également la solution pour partager et transmettre par donation à ses enfants un patrimoine immobilier. La législation française autorise des donations de parents à enfants jusqu’à 100 000€ exonérées de droits de mutation, tous les 15 ans avant l’âge de 80 ans.
  • l’allègement des droits de succession : outre le cas des donations exonérées cité supra, l’administration fiscale reconnaît que la valeur des parts sociales est différente de celle de l’immeuble. Elle admet une décote sur la valeur de ces parts qui se justifie par l’absence d’un marché spécifique des parts de SCI réduisant les opportunités de cession.

La SCI, combien ça coûte ?

Votre SCI doit avoir un nom « Dénomination », un domicile « Le siège social » et des papiers d’identité « le k-bis » issu de son immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce.

Concernant le siège social, vous pourrez domicilier votre entreprise à votre domicile de manière temporaire ou illimitée en fonction des cas.

La rédaction des statuts, pièce maîtresse du dossier d’immatriculation est une étape importante. Ce document détermine, en effet, les règles de fonctionnement de votre société.

iMaje vous propose des statuts rédigés par des juristes spécialistes. Vous adaptez et personnalisez vos statuts au travers de notre système de formulaires offrant diverses options vous permettant de coller au mieux à votre future activité.

Le coût des formalités de la constitution d’une SCI comporte :

  • la publicité relative à la création de votre société se traduisant par une annonce légale publiée dans un Journal habilité par arrêté préfectoral. Son tarif dépend à la fois du nombre de caractères de l’annonce et du département du siège social dans lequel est elle est publiée mais globalement son coût oscille entre 100 et 200 €.
  • Le coût de l’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce : le tarif administratif est forfaitaire et s’élève pour l’année en cours à 84,24€ pour une société constituée avec ou sans activité.
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